原创泰禾集团董事会换届：千亿地产巨头能否顺利降杠杆？

泰禾集团(000732) 近日发布第五次临时股东大会决议公告，公司第九届董事会换届选举。

公告显示，此次临时股东大会共表决选举了4名非dl董事、3名dl董事以及2名监事会监事。同一天，泰禾集团(000732)发布第九届董事会第一次会议决议公告，公司董事会聘任黄其森先生为公司总经理，聘任沈琳女士、葛勇先生、陈波先生、王景岗先生、邵志荣先生为公司副总经理，聘任姜明群先生为公司财务总监。
2019年以来，泰禾集团(000732)先后有多位高管离职。经过此次换届及聘任之后，泰禾新的董监高正式集体亮相。

泰禾集团(000732)主要从事住宅地产和商业地产的开发及运营。拥有以泰禾“院子”、“大院”、“小院”、园系、府系等系列为核心品牌的高端住宅地产产品，以“泰禾广场”、“泰禾新天地”、“泰禾中央广场”为核心品牌的商业地产产品。
近几年，泰禾集团(000732)的报表营收及净利润一直保持增长，资产规模以较快速度扩张。截止2019年6月末，泰禾集团(000732)的总资产已经超过2300亿元。
但是，在资产规模扩张的同时，泰禾也面临着一系列的挑战：负债率偏高、有息负债总额超过1000亿元、融资成本位于相对高位，面临较为紧迫的去杠杆压力。
2018年初，泰禾股价曾经历一波飙涨，但随即掉头向下。当前，泰禾集团(000732)总市值约152亿元，较去年527亿的峰值，跌逾7成。
新管理层如何带领这家总资产规模逾2000亿的房企应对挑战，化解一系列亟需解决的问题？
2019中报：出售股权增厚利润
最新财报显示，截止2019年6月末，泰禾集团(000732)实现营业总收入145.06亿元，较上年同期增长14.33%，实现归母净利润15.61亿元，较同期增长58.74%。

利润的增长与出售公司资产与股权有较大关系。财报显示，2019上半年，泰禾集团(000732)的投资收益为7.49亿元，占利润总额的35.15%，较上年同期增长388.99%，其主要是处置子公司确认的投资收益。

挑战一：总资产超过2300亿，但受限资产占4成
近几年，泰禾集团(000732)的资产规模不断增长，同时总负债也整体呈增长趋势。

财报显示，截至2019年6月末，泰禾集团(000732)资产规模达2386.36亿元，较上年同期增加30.83亿元。总负债为2018.75亿元，较上年末下降93.72亿元，但与上年同期相比总负债微升0.04%。
与其他在a股上市的房企相比，泰禾集团(000732)的总资产及总负债均排在第13位，整体排名较前。

但值得注意的是，公司的资产受限情况。截止2019年6月末，公司的受限资产合计约为981.44亿元，在总资产中占比超过40%，其受限的主要原因为借款抵押。

挑战二：资产负债率下降，有息负债仍超千亿
历年财报显示，2015-2017年泰禾集团(000732)的资产负债率持续上升，2018年开始小幅下降，截止2019年6月泰禾集团(000732)的资产负债率较上年末再次下降2.28个百分点至84.60%。

从负债率走势图上来看，过去一年多，泰禾集团(000732)已经采取了一系列举措降低杠杆率。
2018年底泰禾集团(000732)的有息负债为1375.26亿元。截止2019年6月底，公司有息负债较上年末下降超270亿元，但其规模依然超过1100亿元，在A股上市房企中排名第九。

挑战三：融资成本偏高
财报显示，泰禾集团(000732)的有息负债主要由银行贷款、非银行贷款和公司债构成。

数据显示，目前公司的综合平均融资成本为9.3%。
做一些简单的对比，根据财报数据：2019年上半年，金融街(000402)的整体平均融资成本为5.38%，金地集团(600383)的平均融资成本仅4.87%。相比之下，泰禾集团(000732)的综合融资成本明显偏高。
从融资结构来看，泰禾集团(000732)非银行贷款占比较大是导致融资成本较高的原因之一。
截止2019年6月末，公司非银贷款共计650.25亿元，在有息负债中占比达58.94%，该类贷款的融资成本超过10%。而融资成本相对较低的公司债，在有息负债中占比仅18.64%，其融资成本为7.68%。
截止2019年6月末，泰禾集团(000732)持有未到期公司债共计7只。

除境内公司债券，泰禾集团(000732)还发行了多只境外美元债。截止2019年6月末，公司持有的未到期海外债券情况：

从数据来看，泰禾集团(000732)2018年发行的海外债券融资成本在8%上下，然而2019年7月发行的三年期美元债，其融资利率高达15%。
根据767股票知识网数据，我们统计了2019年以来内房企在海外共计发行的148只美元债，其中有53只债券的票面利率高于10%。而利率高于14%仅有5家，其中当代置业发行的1.5亿美元绿色优先票据，票面利率15.5%，也是其中唯一一家票面利率高于泰禾集团(000732)的内资房企。

债券利率受到诸多外部因素的影响，但也在某种程度上反映出市场对于企业的风险定价。
内资房企美元债还面临另外一个不可忽视的风险——汇率波动。在当前的外部经济和金融环境下，如何应对汇率波动，降低海外债券的综合融资成本，也是泰禾集团(000732)新管理层需要解决的问题。
不过，金融市场也正在发生一些对房企比较有利的变化。767股票知识网统计数据显示，2018年初至今国内公司债发行利率整体呈下行趋势。那么，对于泰禾集团(000732)来说，或许也是降低融资成本的好时机。 JW
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