「富迪股票」一个千亿房企的成长样本：大力度拿地、稳步增利逆势抢位

文 余鱼
2019年，房地产行业进入下半场，淘汰赛里厮杀激烈。 在行业增速整体下调时，三十而立的蓝光发展（600466.SH）给自己贴上逆势提升的新标签。大力度拿地、稳步增利，业绩增长背后，蓝光发展有自己的支撑点。
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逆势而上
2020年4月16日晚，蓝光发展交出了关于2019年的这份答卷。 数据显示，蓝光发展全年房地产业务销售金额实现1015.37亿元，同比增幅18.7%，其中权益销售金额715.4亿元。 “人居蓝光”和“生活蓝光”双擎业务模式下，蓝光发展全年确认了391.94亿元的营业收入，同比增幅达到27.17%。

通过成本管控和费用管控，蓝光发展提高了结算毛利率，还将销售费用和管理费用占收入比重进一步压缩，使归母净利润以55.33%的同比增幅，提高至34.59亿元，超过了营业收入的增长幅度。 近四年连续实现盈利能力和收入规模的同步增长，蓝光发展不断提高毛利率和净利率，到2019年，两个指标分别为28.33%和10.61%，没有掉入增收不增利的怪圈。

结合财务杠杆的向下调整，蓝光发展加权平均净资产收益率为23.88%，较上年提高了6.81个百分点，在同行业内处于头部水平。 多项指标加持之下，中指研究院发布的“中国房地产百强企业”中，蓝光发展位列第21名，在百强房企成长性方面排名第四。 在盈利增厚的同时，蓝光发展也给予投资者更为丰厚的回报，2019年现金股利达到2.87元/10股，为借壳上市以来的最高水平。 目前房地产市场进入存量竞争时代。截至2019年末，房地产企业TOP10、TOP30和TOP50的权益销售额集中度分别为21.4%、35.7%和43.5%，头部房企份额日益扩大。 这意味着，若不提高自己的速度，只能被强者拉开更大的距离。在楼市行情调整期，众多房企放慢脚步观望，蓝光发展逆势抢位，弯道超车背后不仅是勇气，还有对于方向和速度的更高要求。另一边，蓝光发展旗下的蓝光嘉宝服务（2606.HK），成功于2019年登陆港股，并获得53倍的认购覆盖，创下港股上市的物业管理行业新纪录。

2019年蓝光嘉宝服务营业收入21.02亿元，净利润4.3亿元，较上年分别同比增长43.39%和48.44%。对应的合约面积也由2018年末的7360万平方米提高58.8%至2019年末的11690万平方米。 “A+H”的双资本平台，在资金尤为重要的地产行业，为蓝光发展提供了与资本对接更充分的通道。
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全国布局深化
超出预期的业绩背后，蓝光发展从土储布局到最终的产品效果，都起到关键的支撑作用。 2019年，蓝光发展新增土地储备总建筑面积1121万平方米，同比下降25%，但对应总地价为357.6亿元，同比增加45.6%。拿地金额占销售金额的比重从上年的39.1%上升至45.6%，力度有所加强。 截至报告期末，1773万平方米的待开发建筑面积和相应的项目资源，已经满足了公司持续发展的需要。 更为重要的是，2019年不论房产销售还是土地储备，蓝光发展都不断呈现出更加均衡的分布。 四川起家的蓝光发展，到2016年仍然围绕着成渝区域布局，但已逐步开始向东 、南推进，京津冀、长三角和长江中下游是当时蓝光发展向外扩张的三个重要城市群。

到了2019年，蓝光发展全年的销售规模中，西南区域（包括成都区域和滇渝区域）、华东区域、华中区域分别占比30%、26%和22%，而华南和华北区则分别占比12%和10%。与2018年相比，蓝光发展销售重心已经从成都区域变成了华东、华中区域。 土储方面，截至2019年末蓝光发展的土储货值余额2700亿元，其中新一线和二线占比60%，强三线占比40%，且在强三线的新增土储中，华东区域占比45%，投资布局向高能市场聚焦的趋势愈发明显。 有业内人士认为，接下来三四线城市的房价将逐步回归理性，一二线城市才是继续增长的动力所在，就蓝光发展的现有布局来说，无疑是一种优势。 在“1+3+N”的城市战略布局下，蓝光发展还将优质土地资源陆续转化为优秀的建筑产品。 2019年，蓝光发展基于“善筑中国温度”的品牌主张，继续推进芙蓉系、雍锦系、黑钻系、长岛系、未来系、商办系等六大产品系的创新迭代，其中“芙蓉系”连续摘取桂冠，获得2019中国房地产优秀原创产品品牌第一名，以及2019中国房企产品品牌的第一名。在房地产企业的白银时代，质量和口碑成为竞争中的制胜关键。而在拿地和打造优秀产品的背后，资金实力是蓝光发展的重要筹码。2019年，蓝光发展成功发行了25亿元公司债、7亿元私募债、9亿元中票和6亿元短期融资券，同时海外发债7.5亿美元，体现了多元化的融资实力。 截至2019年末，蓝光发展带息债务合计568.87亿元，其中一年内到期的带息债务和长期带息债务分别为206.02亿元和362.85亿元，较上年有小幅增长，但净负债率从上年的102.7%大幅下降至79.2%，扣除预收账款后的资产负债率则从上年的69.98%降至67.94%，财务杠杆进一步减小。

与此同时，期末259.53亿元的货币资金能够覆盖将于一年内到期的带息债务，账面681.59亿元的预收账款也将在未来几年内确认为收入，为接下来的业绩增长提供一定的保证。 2020年3月，大公国际上调了蓝光发展的主体信用评级至AAA，认为叠加流动性宽松预期，蓝光发展的融资有望进一步改善。
03
新阶段的组织变革
1990年成立的蓝光发展， 面对不同阶段，采取了不同的战略准备。 从1990-2000年的“初创开拓”，到2000-2008年的“区域深耕”，2008-2019年的“全国布局+产业金融”，再到2019年正式迈入了“新经济转型稳健发展”，蓝光发展的三十年顺势而为，又重点突破。 在这个过程中，2015年公司完成上市重组，成为房地产再融资开闸后的第一家借壳上市地产公司，旗下的嘉宝现代服务也在新三板挂牌，新商业模式初步呈现，当年营收为175.98亿元。 四年后，蓝光发展正式迈入千亿房企阵营，营收达到391.94亿元，是上市当年的两倍有余，而旗下的嘉宝服务更是从新三板跨越至港股，获得了更多的认可。

2019年9月20日，蓝光发展正式入驻上海运营总部，形成“上海+成都”双总部发展格局，进一步抢占战略及品牌高地，突破人才、资本及财务资源。 在双总部的背景下，蓝光发展同时奉行的是“强区域、精总部”的组织变革，向组织高效化、总部平台化、区域公司化方向发展，并以“核动力”引擎激励管理层的自主意识，推行长效激励机制。 除此之外，2019年12月20日，蓝光发展公告称，董事会同意聘任迟峰为公司总裁。 2006年加入华润置地的迟峰，出任过项目总、城市总、区域总，并在2013年6月升任华润置地高级副总裁，兼任华润置地华东大区总经理。在华东地区“摸爬滚打”多年，熟悉区域业务和市场的迟峰，无疑是蓝光发展目前向华东、华中区域进军过程中，最合适的“领路人”。
刚刚进入千亿房企阵营，就碰上新冠肺炎疫情，再加上本就处于房地产行业换挡的交界处，迟峰的压力必然不小。

在2月24日龙抬头那天，迟峰给全体蓝光发展的员工写了一封信，信中提到了“四大经营策略”，即精准投资、卓越运营、资本突破和变革创新。 精准投资，意味着在多元拿地的同时，向市场好、周转快、能力强的区域倾斜，对重点城市深耕细作；卓越运营，则要求以营销为导向的大运营体系，以现金流为核心，以利润为目标，减持高品质和快速开发，提高客户满意度；资本突破，说的是坚持财务稳健，积极发挥“A+H”双资本平台作用，提高资金使用效率；变革创新，就是在“强区域、精总部”的同时，推进数字化转型。 4月17日，蓝光发展公告称，迟峰计划于5月6日起的6个月内增持不低于1000万元的公司股份，用最直接的方式，进一步表达了自己对公司未来发展的信心。 而立之年能否靠四大经营策略成功穿越周期，有所突破，将是迟峰和蓝光发展共同的挑战。

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